JU§PAPER

Inhaltsübersicht:

 

- Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf bzw. Kauf

- Unterhaltsberechnungstool betreffend volljährige Kinder

- Immobilienmakler & Vermittlungsprovisionsanspruch

- Urheberrecht & Arbeitsrecht

JU§PAPER 2/2021

Fragen zum Immobilienverkauf/Kauf:

Die Kanzlei Dr. Ganner ist seit nunmehr 15 Jahren ua. auf die Errichtung und Abwicklung von Immobilienverträgen spezialisiert. Neben der Vertragsverhandlung, Gestaltung und Errichtung wickelt die Kanzlei Dr. Ganner die Kaufpreiszahlung und grundbücherliche Durchführung treuhändig ab. Dr. Ganner ist Mitglied im Treuhandverband der Tiroler Rechtsanwaltskammer. Die Treuhandschaft wird nach dem Treuhandstatut der Tiroler Rechtsanwaltskammer abgewickelt.

 

Da regelmäßig Liegenschaftseigentümer aber auch Kaufinteressenten gleichartige oder ähnliche Fragen zum Thema Verkauf bzw. Kauf von Immobilien an die Kanzlei Dr. Ganner stellen, beantwortet Dr. Ganner diese allgemeinen Fragen. Für individuelle Fragestellungen steht das Team der Kanzlei nach telefonischer Terminvereinbarung unter +43512583820 oder per E-Mail an office@ra-ganner.at gerne beratend zu Ihrer Verfügung:

 

Frage: Auf welche Dinge muss ich, vor dem Verkauf meiner Wohnung/Haus achten?

Antwort: RA Dr. Ganner: EigentümerInnen, die den Entschluss zum Verkauf einer Immobilie gefasst haben oder fassen, sollten jedenfalls folgende Punkte vorab prüfen oder überprüfen lassen:

- Bestehen Beschädigungen, Mängel oder sonstige Defekte am Kaufobjekt (Wohnung/Haus)?

- Besteht an allgemeinen Teilen des Hauses Sanierungsbedarf?

- Bei Wohnungseigentum (Miteigentum): Wurden von Eigentümerversammlungen Sanierungen beschlossen bzw. liegen Angebote   für die Sanierungskosten vor? Liegt der Wohnungseigentumsvertrag vor? Sind Änderungen des Wohnungseigentums angedacht?

- Bei allen Immobilienverkäufen relevante Fragen:

- Sind die Mängel behebbar oder nicht?

- Sind alle technischen Anlagen funktionsfähig?

- Gibt es für sämtliche technischen Anlagen / Geräte Betriebsanleitungen?

- Sind Garantie bzw. Gewährleistungsfristen noch aufrecht?

- Bestehen besondere Widmungen? Freizeitwohnsitz (TROG) oder Wohnzwecke/Büro etc. (WEG)

- Bestehen Verträge mit Dritten über die Nutzung des Kaufobjektes?

- Bestehen Lasten (Dienstbarkeiten, Wegrechte, Wasserleitungsrechte), die im Grundbuch eingetragen sind bzw. die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind?

- Bestehen Vorkaufsrechte, Wohngebrauchsrechte, Fruchtgenussrechte?

- Ist das Kaufobjekt vermietet oder verpachtet? Wenn ja, liegt ein schriftlicher Vertrag vor und welche Vereinbarungen sind geschlossen? Dauer (befristet/unbefristet), Mietzins/Pachtzins

- Sind im Kaufobjekt Gegenstände, die nicht mitverkauft werden? zB Bilder oder Skulpturen (Kunstwerke)?

- Liegen betreffend die Elektro-Installationen Abnahmeprotokolle vor? Ist ein Fi-Schalter installiert?

- Liegt ein Energieausweis vor?

- Besteht ein Kredit mit einer Bank? Wie hoch ist die restliche Schuld?

- Besteht ein offener Wohnbauförderkredit?

- Besteht eine Gebäudeversicherung? 

- Bei Höfen und landwirtschaftlichen Grundstücken: Ist der Hof ein geschlossener Hof? Ist die Hofstelle aufgelöst? welche landwirtschaftlichen Vorgaben bestehen?

- Bei Baurechts-Eigentum: Liegt der Baurechtsvertrag vor? Welcher Baurechtszins ist vereinbart? Wie lange ist das Baurecht noch vereinbart?

- Gibt es sonstige für den Verkauf/Kauf relevante Themen, die für den Käufer bedeutsam sein können?

- Fragen zur Immobilienertragssteuer: Diente das Kaufobjekt (ab Anschaffung durchgehend 2 Jahre oder innerhalb der letzten 10 Jahre durchgehend 5 Jahre als Hauptwohnsitz und wird dieser mit dem Verkauf aufgegeben? Wie hoch waren die Anschaffungskosten?

Nach Klärung dieser Fragen kann der/die VerkäuferIn ihre/seine Kaufpreisvorstellungen beziffern oder den Verkehrswert feststellen lassen. Ratsam ist, dass sich daher gerade VerkäuferInnen vorab eine rechtliche Beratung einholen, um nicht „nach einer überhasteten Verkaufszusage“ ungewollte aber auch kostspielige Überraschungen zu erleben.

 

Meine Kanzlei freut sich über Ihre Kontaktaufnahme. Dr. Ganner und sein Team wird Sie im Zusammenhang mit Ihrem Immobilienverkauf oder Immobilienkauf gerne rechtlich vertreten und beraten.

Telefonnummer: +43512583820 E-Mail: office@ra-ganner.at

JU§PAPER 4/2021:

Unterhaltsansprüche bei volljährigen, nicht selbsterhaltungsfähigen Kindern, die in einem eigenen Haushalt leben. (Eigen- oder Drittpflege, zB Studentenwohnung, Studentenwohnheim, eigene Mietwohnung etc.)

Stand 1.1.2021 (Judikatur nach dem 1.1.21 ist nicht berücksichtigt.)

 

Es gilt grundsätzlich: Das unterhaltsberechtigte Kind hat gegenüber beiden Eltern einen Unterhaltsanspruch.

Der Unterhaltsanspruch besteht bis zur Selbsterhaltungsfähigkeit. Beide Elternteile haben nach deren Kräften den Kindesunterhalt zu leisten.

Wohnt das Kind bei einem Elternteil, so gilt der Unterhalt desjenigen Elternteils bei dem das Kind wohnt, durch das Wohnen im gemeinsamen Haushalt dadurch als erbracht. Für all diese Fälle stellt die ARGE Jugendwohlfahrt einen Unterhaltsrechner online zur Verfügung.

http://www.jugendwohlfahrt.at/unterhaltsrechner.php

Bei volljährigen Kindern, die bei keinem Elternteil im Haushalt leben, ist die Berechnung der Unterhaltsansprüche des volljährigen Kindes gegenüber den beiden Elternteilen nach der aktuellen Judikatur komplexer. (dh. der volljährige, nicht selbsterhaltungsfähige Unterhaltsberechtigte wohnt selbständig zB in einer  Studentenwohnung, WG-Zimmer etc. (dh bei keinem Elternteil).

 

 

monatlich durchschnittliches Einkommen der Eltern ist maßgeblich.

Einnahmen Elternteil 1:€ 1.800,00

Einnahmen Elternteil 2:€ 1.300,00

Eigeneinkommen Kind:€     300,00

durchschnittl. Verhältnisse Unterhaltsbedarf: € 1.188,00

überdurchschnittl. Verhältnisse Unterhaltsbedarf (Playboygrenze): € 1.485,00 (je Elternteil)

 

(§ 293 Abs. 1 lit a. ASVG) Mindestpension gem. § 293 ASVG € 1.120,00, davon 75% € 840,00)

 

Unterhaltsbedarf durchschnittlich € 1.188,00

(zweifacher Regelbedarf)

Unterhaltshöhe Elternteil 1 an vollj. Kind bei Eigenpflege: € 600,34

Unterhaltshöhe Elternteil 2 an vollj. Kind bei Eigenpflege: € 287,66

Summe Unterhaltspflichten der Eltern unter Berücksichtigung des Eigeneinkommens: € 888,00

Eigeneinkommen* vollj. Kind: € 300,00

Ergibt Unterhaltsbedarf gesamt bei durchschnittlichen Verhältnissen: € 1.188,00

Jede Position stellt eine Annahme bzw. einen Rechtsstandpunkt dar, welcher im Einzelfall jeweils individuell

geprüft bzw. eingenommen werden muss. Auf Grund regelmäßig neuer Judikatur ist Judikatur nach dem angeführten Stand-Datum nicht berücksichtigt.

Volljährige Kinder, die ein Studium absolvieren und dieses emsig und redlich verfolgen, sind grundsätzlich nicht verpflichtet ein eigenes Einkommen zu erzielen.

Auf Grund der Komplexität und der Vielzahl der relevanten Parameter wird die Einholung einer individuellen Rechtsberatung dringend empfohlen.

Download
Unterhaltsberechnungstool volljähriges Kind, nicht selbsterhaltungsfähig bei Eigenpflege
unverbindliches Berechnungstool zur Evaluierung des Unterhaltsanspruches gegenüber beiden Elternteilen, bei Eigenpflege des noch nicht selbsterhaltungsfähigen Kindes, welches nicht im Haushalt eines Elternteils lebt. Es wird keinerlei Haftung für die Richtigkeit und/oder Vollständigkeit übernommen.
Unterhaltsanspruch-VolljKinder_beiEigenp
Microsoft Excel Tabelle 13.7 KB

JU§PAPER 3/2021:

Immobilienmakler & Vermittlungsprovision:

Maklerprovision bei Immobilientransaktionen: Voraussetzung für die Verpflichtung zur Zahlung einer Vermittlungsprovision ist gemäß § 6 MarklerG, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Gemäß § 6 Abs 3 steht dem Makler auch dann ein Provisionsanspruch zu, wenn zwar nicht das vertragsgemäße zu vermittelnde Geschäft, jedoch ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt. Die bloße Namhaftmachung des Käufers begründet nur dann einen Provisionsanspruch, wenn für den betreffenden Geschäftszwei ein entsprechender Usus besteht, sonst nicht (§ 6 Abs 3 MaklerG).

Liegen die Provisionsvoraussetzungen bei zwei oder mehreren Makler, so schuldet der Auftraggeber die Provision nur einmal! (§ 6 Abs 5).

Wann entsteht der Provisionsanspruch?

 

Gemäß § 7 entsteht der Provisionsanspruch mit Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Ein Anspruch auf einen Vorschuss hat der Makler nicht. Der Anspruch entfällt, wenn der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Ist jedoch der Dritte (Käufer) in Leistungsverzug, so hat der auftragen nachzuweisen, dass er alle zumutbaren Schritte unternommen hat, um den Dritten zur Leistung zu veranlassen. Ob ein wichtiger nicht vom Auftraggeber zu vertretender Grund für das nicht ausführen des Grundgeschäftes oder ob der Auftraggeber gegen Treu und Glauben verstoßen hat ist laut stRstp des Obersten Gerichtshofes ein Frage, die stets auf den Einzelfall bezogen beantwortet werden muss. (RS0118180).

 

Steht das Grundgeschäft unter einer aufschiebenden Bedingung und wird es vor Eintritt der Bedingung aufgelöst, steht dem Makler nach höchstgerichtlicher Judikatur des OGH eine Provision nur bei absichtlicher Provisionsverhinderung oder bei Vorliegen einer Vereinbarung nach § 15 MaklerG zu. (RS0116974)

 

Mit Entstehung des Provisionsanspruches und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen wird dieser gemäß § 10 MaklerG fällig.

Jeder Maklervertrag kann gem. § 12 MaklerG aus wichtigem Grund ohne Einhaltung von Fristen vorzeitig aufgelöst werden.

Alleinvermittlungsaufträge dürfen nur befristet auf angemessene Dauer geschlossen werden und bedürfen soweit der Auftraggeber ein Konsument ist der Schriftform. (§ 14 MaklerG, § 31 KSchG).

 

Gemäß § 15 kann vereinbart werden, dass ohne Vermittlungserfolg ein Provisionsanspruch besteht, wenn das Grundgeschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt; ein anderes als ein zweckgleiches Geschäft zustande kommt, welches in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt; das Geschäft nicht mit dem Auftraggeber sonder mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat; weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. Diese Vereinbarungen sind jedoch bei Konsumenten ebenfalls schriftlich zu vereinbaren.

 

Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrages dem Auftraggeber, wenn dieser Verbraucher ist, gemäß § 30b KSchG eine schriftliche Übersicht zu übergeben, aus der hervorgeht, dass der Makler als Makler einschreitet und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäftes voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovisionen auszuweisen. Soweit ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinne des § 6 Abs 4 MaklerG vorliegt ist darauf hinzuweisen. 

 

Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartei des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler den Anspruch auf Provision nur dann, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf das Naheverhältnis hinweist.

 

Zu beachten ist, dass bei Immobilienmaklerverträgen die Verordnung des Bundesministeriums für wirtschaftliche Angelegenheiten über die Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler gelten. Diese beinhaltet Verhaltensregeln, Regelungen betreffend die Gestaltung von Inseraten sowie der Verschwiegenheit und Höchstbeträge der Provisionen oder sonstigen Vergütungen.

 

Die §§ 15-27 VO Standes u. Ausübungsregeln für Immobilienmakler regeln die höchstzulässigen Provisonen.

 

JU§PAPER 1/2021

Lex-blog

 

Urheberrecht – Arbeitsrecht - Baurecht

 

1. Arbeitnehmer als Urheber: Grundsätzlich ist Urheber wer ein Werk im Sinne des UrhG schafft. Aus der Treupflicht zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber ergibt sich jedoch, dass die Verwertungs- und Nutzungsrechte an Werken, die im Rahmen eines Dientverhältnisses geschaffen wurde, dem Dienstgeber zustehen. Es sollte daher gerade bei künstlerischen Tätigkeiten, in welchen die besonderen künstlerischen Talente des Dienstnehmers genützt werden besondere Regelungen, insbesondere auch hinsichtlich der Dauer der Nutzung und Weiterverwendung nach Be endigung des Dienstverhältnisses getroffen werden.

 

2. Bildnisschutz: Hinsichtlich des Rechtes am eigenen Bild gemäß § 78 UrhG ist es ratsam, dass entsprechende schriftliche Vereinbarungen zwischen dem Dienstgeber und dem auf Fotos usw. abgebildeten Mitarbeitern geschlossen werden, insbesondere um auch die Nutzung der Fotos mit Bildnissen nach Beendigung eines Dienstverhältnisses zu regeln.

 

3. Kunst am Bau: Die Beauftragung von Künstlern, insbesondere Bilder udgl., an Neubauten anzubringen, erfreut sich im gehobenen Neubau besonderer Beliebtheit. Ratsam ist es mit dem Urheber entsprechende Verträge zu schließen, die sicherstellen, dass das am Gebäude angebrachte Kunstwerk verändert oder entfernt werden darf und die Zugänglichkeit des Künstlers zu seinem Kunstwerk beschränkt wird. Dies insbesondere dann, wenn neu errichtete Gebäude oder Wohnungseigentumsobjekte in neuen Gebäuden verkauft werden, an welchen Kunstwerke angebracht wurden.

 

4. Kunstwerk-Bauwerk: Gleichermaßen wichtig sind klare vertragliche Regelungen zwischen Bauherrn / Bauträgern und Architekten, um künftige Änderungsmöglichkeiten vertraglich zu sichern, ohne, dass hierzu die Erwerber entsprechende Rechte zur Änderung gesondert vom seinerzeitigen Architekten entgeltlich erwerben oder sich vom Bauträger einholen müssen.

 

 

Für individuelle Beratung und Vertretung steht Ihnen mein Kanzleiteam gerne nach vorheriger Terminanfrage per E-Mail an office@ra-ganner.at oder Telefonanruf unter +43512583820 zur Verfügung.

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